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賃貸物件 リニューアル実例

外壁・防水改修工事　　　　- No.303 -

今年１月に設備更新と４室のリフォームを終え、この度は外壁と屋上の防水改修工事のご依頼をいただきました。早速４月の下旬より、足場を架けてスタートいたしました。   ５月までは比較的、天候に恵まれ工事も順調に進んでおりましたが、防水工事においては 人員不足により、５月には完了できず、６月に入り、連日、雨の日が続き７月に持ち越しました。結局、防水工事においては、８月下旬に全てを完了した次第です。   全国的にも大雨や異常高温など極端な気象・気候現象が発生した年でもありました。 このあと、９月６日午前３時頃に胆振東部地震が起こりました。 　   改修内容   ■ 外壁・防水改修工事　   　 ① シーリング工事  タテ・ヨコ目地、サッシ廻り、水切金物、排気筒、レジスター廻り打ち替え。外壁は ＡＬＣ版 の為、劣化が進んでいる排気筒・レジスター廻りは、シーリングを撤去すると剥がれる可能性がある為、ＡＬＣ板の部分補修後、被せ打ちも検討。 　 ② 塗装工事   まずは外壁の高圧洗浄を行い、 ＡＬＣ版 の劣化部分を補修、仕上げ後、下塗り水性微弾性フィラー１回塗り、上塗り水性シリコン樹脂２回塗り、その他軒天、基礎一部、各所鉄部塗装。 　   　 ③ 屋上断熱・防水工事   １月に設備更新工事を行った際に、３Ｆのパイプシャフト天井（屋上ドレーン廻り）より水漏れを発見。屋上のドレーン廻りを除雪するなどし確認したところ位置関係がハッキリしたため、応急措置として、天井からの水漏れを傘のようなもので受け、ドレーン管を加工し排水を完備しました。   やっと屋上の雪も融けて、５月より屋上防水調査、撤去等がスタート。当時の屋上防水は、ウレタンボード・直上に保護モルタルを施工しておりました。見解としては、硬質ウレタンボード使用、直上には完全な防水層が望ましい。保護モルタルは熱収縮や面荷重の問題あり。 　 ■ ドレーン廻り除雪   ■ 水漏れ対策   　 また、防水層立ち上り面（写真参照）に防水層を施さなかったので入隅からの侵入水が恒常的にあったと考えられます。（写真①〜④）このようなことから、今回は、しっかりとした断熱＋新設防水工事を行うことになりました。   　  ＡＬＣ版…   気泡の入った軽量のコンクリート版です。耐熱性と耐火性に優れています。 主に鉄骨造の外壁に用いられている。 　   　 ③ 屋上断熱・防水工事　（続き）   　 また、２Ｆ小庇についても、１Ｆ店舗の軒天部分より水漏れすることがあり、水漏れ個所の特定や改善の為、まずはドレーン部分に蓋をし、水張り試験を行いましたところ水漏れ箇所を確認でき、今後、防水する上でも、小庇の立ち上りなど防水層部分に配線等を固定するためのビスが打ち込まれておりましたので、漏水の原因による可能性があることから、店舗の軒天部分に隠蔽するとにしました。（写真⑤〜⑩） 　 方針もほぼ決まりましたが、段落を踏んで慎重に進めるため、まずは屋上のドレーンまわりの解体と笠木を撤去し、ＡＬＣ版の補修が必要なところを確認しました。ウレタンボードはまるでスポンジのように水を含んでおりました。（写真⑪〜⑮） 　 オーナーともお打ち合わせをいたしまして、既存、防水層を全面撤去となると解体費用ほか産業廃棄物処分においても、莫大な費用もかかることから、劣化の著しい保護層・断熱層２０�uのみ撤去することとし、硬質ウレタン７５Ｔ　外断熱防水用を使用し、複合塗膜防水積層工法にて平面と立ち上り部分を行うことになりました。 　 また、上記の２０�uの解体は、断熱ボードはかなり水を吸っているため、全体の水分を抜くためにも２回に分けて乾燥期間を設け、撤去部分、クラック部・入り隅もシーラー塗布しました。産廃処分時においては、無筋コンクリートと断熱ボードと分離して処分する必要があり、手間がかかりました。協力業者の皆様には感謝致します。産廃の荷降し、資材の荷揚げには７ｔラフタークレーンにて行い、つくづく高所作業について大変さを知りました。（写真⑯〜⑲） 　 最後に屋上断熱・防水工事と２Ｆ小庇の防水工事の過程について、写真にてまとめました。工事後、ルーフドレーンからの水漏れもなく、また、屋上の防水に関しては、ルーフドレーン廻りに段階的に勾配を設けたことから水ハケも良くなりました。 尚、翌年１年点検を行い防水工事においては、若干の補修が必要な部分があり、令和元年５月に補修工事を完了いたしております。（資料添付）引き続き令和２年も点検予定いたしております。 　   足場・養生 　 　   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ 足場（西面） ■ 足場（南面） ■ 養生ネット（南面） 　   外壁改修工事 ① 　シーリング工事 　   Before   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ セルフード廻り ■ サッシ廻りクラック ■ 外壁目地部分 　   Process   　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ 目地部分バッカ―詰め ■ プライマー塗布 　   Ａｆｔｅｒ   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ セルフード廻り ■ サッシ廻り ■ 外壁目地部分 　 　 ★ ＡＬＣ板の爆裂部分は、 　 補修後シーリング打ち 　   外壁改修工事 ② 　塗装工事 　   Before   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ 爆裂部 ■ 爆裂部 ■ 爆裂部 　   Process   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ 爆裂部の鉄筋サビ止め ■ 爆裂部穴補修 ■ 爆裂部穴補修 　   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ 爆裂部穴補修 ■ 穴補修部分仕上 ■ 下塗り完了 　   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ 中塗り（北面） ■ 中塗り（西面） ■ 上塗り後 　   Ａｆｔｅｒ 　足場解体後に建物全体の撮影を予定でしたが、未だ実現しておらず 　2020年にはｕｐできるようにと思っております。 　   防水改修工事 ③ 　 　   Before   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ �@屋上 ■ �Aルーフドレーン廻り ■ �B屋上防水層のめくれ 　   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ �C屋上防水層立ち上り ■ �D２Ｆ小庇 ■ �E既存小庇の防水納まり 　   　 　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ �F小庇配線固定状況 ■ �Gドレーン蓋 ■ �H水廻り試験 ■ �I防水劣化部分 　   Process   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ �J屋上の笠木撤去 ■ �KＡＬＣ版補修 ■ �L保管モルタル解体 　   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ �Mウレタンボード解体 ■ �N防水層撤去後 ■ �O防水層撤去（２回目） 　   　 　 　 ↓写真はクリックで拡大！ 　 ■ �P防水層撤去（最終） ■ �Q各所シーラー塗布 ■ �R産業廃棄物（奥） 　   Ａｆｔｅｒ 　 　 屋上断熱・防水工事   　 ■仕上１ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上２ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上３ ↓写真はクリックで拡大！       　 　 防水層に動きを伝えないように、平面全体を絶縁層（ハルシートＺ）で覆うことに。 　　また、立ち上りはメッシュシートで覆い、ハルｅコート塗布、ハルシートＺを敷設。 　   　 ■仕上４ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上５ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上６ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上７ ↓写真はクリックで拡大！       　   　 　 ↓写真はクリックで拡大！           　 ■ 完成後（南西側） ■ 完成後（南東側） 　  最後に平面を貼り、仕上げております。平面と立ち上がりを分けて貼ることで 　熱膨張の伸縮による破断を予防します。 　   Ａｆｔｅｒ 　 　 ２Ｆ小庇 防水工事   　 ■仕上１ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上２ ↓写真はクリックで拡大！       　 ■仕上３ ↓写真はクリックで拡大！       　   　 　 ↓写真はクリックで拡大！       　 　 　 ■ 完成後　融雪マット敷設 ■ 完成後　整線状況良好 　 　  以前は防水層の立ち上りに配線を固定するビスが打ち込まれておりましたが 　整線を工夫し、電気マットも一部補充しました。 　 　   Ａｆｔｅｒ 　 　 １年目点検補修工事（防水工事）   　 ■補修前状況 ↓写真はクリックで拡大！       　 ■補修中状況 ↓写真はクリックで拡大！       　 ■補修完了状況 ↓写真はクリックで拡大！       　 ２年目点検（防水工事）   　 ■ 2020.5.1　２年目点検実施 　水はけの状況も良く、昨年、補修した部分についても不具合が無く安心しました。 　今後も引き続き見守っていきたいと思います。 　 ↓写真はクリックで拡大！

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今年１月に設備更新と４室のリフォームを終え、この度は外壁と屋上の防水改修工事のご依頼をいただきました。早速４月の下旬より、足場を架けてスタートいたしました。   ５月までは比較的、天候に恵まれ工事も順調に進んでおりましたが、防水工事においては人員不足により、５月には完了できず、６月に入り、連日、雨の日が続き７月に持ち越しました。結局、防水工事においては、８月下旬に全てを完了した次第です。   全国的にも大雨や異常高温など極端な気象・気候現象が発生した年でもありました。 このあと、９月６日午前３時頃に胆振東部地震が起こりました。

■ 外壁・防水改修工事

② シーリング工事

タテ・ヨコ目地、サッシ廻り、水切金物、排気筒、レジスター廻り打ち替え。外壁は ＡＬＣ版 の為、劣化が進んでいる排気筒・レジスター廻りは、シーリングを撤去すると剥がれる可能性がある為、ＡＬＣ板の部分補修後、被せ打ちも検討。

② 塗装工事

まずは外壁の高圧洗浄を行い、 ＡＬＣ版 の劣化部分を補修、仕上げ後、下塗り水性微弾性フィラー１回塗り、上塗り水性シリコン樹脂２回塗り、その他軒天、基礎一部、各所鉄部塗装。

③ 屋上断熱・防水工事

１月に設備更新工事を行った際に、３Ｆのパイプシャフト天井（屋上ドレーン廻り）より水漏れを発見。屋上のドレーン廻りを除雪するなどし確認したところ位置関係がハッキリしたため、応急措置として、天井からの水漏れを傘のようなもので受け、ドレーン管を加工し排水を完備しました。   やっと屋上の雪も融けて、５月より屋上防水調査、撤去等がスタート。当時の屋上防水は、ウレタンボード・直上に保護モルタルを施工しておりました。見解としては、硬質ウレタンボード使用、直上には完全な防水層が望ましい。保護モルタルは熱収縮や面荷重の問題あり。

■ ドレーン廻り除雪	■ 水漏れ対策

また、防水層立ち上り面（写真参照）に防水層を施さなかったので入隅からの侵入水が恒常的にあったと考えられます。（写真①〜④）このようなことから、今回は、しっかりとした断熱＋新設防水工事を行うことになりました。

ＡＬＣ版…	気泡の入った軽量のコンクリート版です。耐熱性と耐火性に優れています。主に鉄骨造の外壁に用いられている。

③ 屋上断熱・防水工事　（続き）

また、２Ｆ小庇についても、１Ｆ店舗の軒天部分より水漏れすることがあり、水漏れ個所の特定や改善の為、まずはドレーン部分に蓋をし、水張り試験を行いましたところ水漏れ箇所を確認でき、今後、防水する上でも、小庇の立ち上りなど防水層部分に配線等を固定するためのビスが打ち込まれておりましたので、漏水の原因による可能性があることから、店舗の軒天部分に隠蔽するとにしました。（写真⑤〜⑩）

方針もほぼ決まりましたが、段落を踏んで慎重に進めるため、まずは屋上のドレーンまわりの解体と笠木を撤去し、ＡＬＣ版の補修が必要なところを確認しました。ウレタンボードはまるでスポンジのように水を含んでおりました。（写真⑪〜⑮）

オーナーともお打ち合わせをいたしまして、既存、防水層を全面撤去となると解体費用ほか産業廃棄物処分においても、莫大な費用もかかることから、劣化の著しい保護層・断熱層２０�uのみ撤去することとし、硬質ウレタン７５Ｔ　外断熱防水用を使用し、複合塗膜防水積層工法にて平面と立ち上り部分を行うことになりました。

また、上記の２０�uの解体は、断熱ボードはかなり水を吸っているため、全体の水分を抜くためにも２回に分けて乾燥期間を設け、撤去部分、クラック部・入り隅もシーラー塗布しました。   産廃処分時においては、無筋コンクリートと断熱ボードと分離して処分する必要があり、手間がかかりました。協力業者の皆様には感謝致します。産廃の荷降し、資材の荷揚げには７ｔラフタークレーンにて行い、つくづく高所作業について大変さを知りました。（写真⑯〜⑲）

最後に屋上断熱・防水工事と２Ｆ小庇の防水工事の過程について、写真にてまとめました。工事後、ルーフドレーンからの水漏れもなく、また、屋上の防水に関しては、ルーフドレーン廻りに段階的に勾配を設けたことから水ハケも良くなりました。   尚、翌年１年点検を行い防水工事においては、若干の補修が必要な部分があり、令和元年５月に補修工事を完了いたしております。（資料添付）引き続き令和２年も点検予定いたしております。

足場・養生

■ 足場（西面）	■ 足場（南面）	■ 養生ネット 　（南面）

外壁改修工事 ①	シーリング工事

Before

■ セルフード廻り	■ サッシ廻りクラック	■ 外壁目地部分

Process

■ 目地部分バッカ―詰め	■ プライマー塗布

Ａｆｔｅｒ

■ セルフード廻り	■ サッシ廻り	■ 外壁目地部分
		★ ＡＬＣ板の爆裂部分は、補修後シーリング打ち

外壁改修工事 ②	塗装工事

Before

■ 爆裂部	■ 爆裂部	■ 爆裂部

Process

■ 爆裂部の鉄筋サビ止め	■ 爆裂部穴補修	■ 爆裂部穴補修

■ 爆裂部穴補修	■ 穴補修部分仕上	■ 下塗り完了

■ 中塗り（北面）	■ 中塗り（西面）	■ 上塗り後

Ａｆｔｅｒ
足場解体後に建物全体の撮影を予定でしたが、未だ実現しておらず2020年にはｕｐできるようにと思っております。

防水改修工事 ③

Before

�@屋上	�Aルーフドレーン廻り	�B屋上防水層のめくれ

�C屋上防水層立ち上り	�D２Ｆ小庇	�E既存小庇の防水納まり

�F小庇配線固定状況	�Gドレーン蓋	�H水廻り試験	�I防水劣化部分

Process

�J屋上の笠木撤去	�KＡＬＣ版補修	�L保管モルタル解体

�Mウレタンボード解体	�N防水層撤去後	�O防水層撤去（２回目）

�P防水層撤去（最終）	�Q各所シーラー塗布	�R産業廃棄物（奥）

Ａｆｔｅｒ

屋上断熱・防水工事

■仕上１

■仕上２

■仕上３

防水層に動きを伝えないように、平面全体を絶縁層（ハルシートＺ）で覆うことに。また、立ち上りはメッシュシートで覆い、ハルｅコート塗布、ハルシートＺを敷設。

■仕上４

■仕上５

■仕上６

■仕上７

■ 完成後（南西側）	■ 完成後（南東側）
最後に平面を貼り、仕上げております。平面と立ち上がりを分けて貼ることで熱膨張の伸縮による破断を予防します。

Ａｆｔｅｒ

２Ｆ小庇 防水工事

■仕上１

■仕上２

■仕上３

■ 完成後　融雪マット敷設	■ 完成後　整線状況良好
以前は防水層の立ち上りに配線を固定するビスが打ち込まれておりましたが整線を工夫し、電気マットも一部補充しました。

Ａｆｔｅｒ

１年点検補修工事（防水工事）

■補修前状況

■補修中状況

■補修完了状況

２年目点検（防水工事）

■ 2020.5.1　２年目点検実施   水はけの状況も良く、昨年、補修した部分についても不具合が無く安心しました。今後も引き続き見守っていきたいと思います。